LES BONS MOTIFS
Les travaux ponctuels ou vacance technique. Lorsqu’un locataire quitte un logement après des années de présence, un coup de peinture ou une remise en état sont nécessaires.
Les organismes dynamiques le font généralement vite (une à deux semaines). « Les moins réactifs peuvent mettre six mois », nuance un connaisseur.
Les programmes de réhabilitation urbaine (Anru). Depuis 2004, 480 quartiers (dont beaucoup situés en Ile-de-France) font l’objet d’un programme de rénovation qui suppose des longs travaux entraînant un taux de vacance élevé mais normal.
Des locataires plus exigeants. Dans l’Isère, des poches de vacances sont apparues, alors que les demandeurs sont nombreux. « Les gens, même les plus démunis, sont de plus en plus sélectifs, car ils savent qu’ils resteront longtemps dans le logement attribué », souligne Philippe Fracchiola, de la Société dauphinoise pour l’habitat.
LES MAUVAIS MOTIFS
Une gestion poussive du parc. Lorsqu’un appartement se libère, le bailleur social est censé trouver un nouveau locataire. Certains ne communiquent pas sur ces disponibilités! Des offices publics départementaux en situation de monopole (Saône-et-Loire, Loir-et-Cher…) pratiquent une gestion trop éloignée du terrain. « Ces organismes pourraient améliorer significativement leurs résultats », confirme le président du cabinet de conseil Maât, Jean Naem.
Un parc social peu attractif. Les veilles barres font peu recette. « Les demandeurs privilégient le parc récent », souligne Philippe Fracchiola. Problème : certains organismes n’investissent pas assez pour rénover. Autre cause de désaffection : des ensembles HLM enclavés et mal desservis par les transports. « Quand vos revenus sont très faibles, vous refusez un logement qui vous obligerait à acheter une voiture », rappelle Laure Bourgoin, de la CLCV (association de consommateurs). Les problèmes de sécurité pèsent également dans les refus.
Des logements privés plus intéressants ou vacance « de marché ». Dans certaines villes, il peut être plus avantageux de se loger dans le parc privé. Dans la Nièvre par exemple, les familles nombreuses préfèrent louer une ferme qu’un grand HLM, plus cher car calculé en fonction de sa superficie. Autre cas de figure, les villes où trop de programmes défiscalisés, de type Robien ou Scellier, ont été construits. Afin de trouver un locataire, les propriétaires ont fortement baissé leurs prix (à Tarbes, Périgueux, Angoulême…) « Pour rétablir l’équilibre en faveur des HLM, il faudrait les remettre à niveau en matière thermique et rendre leurs charges de chauffage quasi nulles », propose Jean Naem.
Des constructions déconnectées des besoins. Alors que les régions sous tension démographique (Ile-de-France, Nord, Paca) sont depuis longtemps identifiées, les pouvoirs publics ont longtemps continué à construire dans des zones peu à peu désertifiées ou victimes de la désindustrialisation.
